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关于全州物业管理工作的调研报告

2016-08-03 15:13:13 来源:临夏州政协 作者:临夏州政协 浏览:216

为了进一步加强和改进城市物业管理工作,完善城市现代化功能,根据州政协2010年工作安排,调研组于3月中旬先后深入到永靖县、临夏市对城市物业管理工作进行了专题调研,并赴赴兰州市实创现代城、黄河家园住宅小区进行了实地考察。现将情况报告如下:

一、     全州城市物业管理现状

近年来,随着全州经济社会的迅速发展和城市规模的不断扩大,物业管理作为城市管理的一种新型服务产业,经历了从无到有、从小到大的发展过程,行业发展初具规模,物业管理的覆盖面逐步扩大,居民的物业管理意识不断增强,物业管理服务水平明显提升。

(一)管理职能逐步理顺。各县(市)相关职能部门积极探索物业管理的方式方法,完善工作程序,逐步把物业管理工作纳入工作范畴。为进一步重视城市物业管理工作,不断加大对物业管理工作力度,临夏市成立了城市物业管理局(科级建制),永靖县在建设局设立物业管理中心(股级建制),其余各县物业管理的主管部门均为建设部门,使物业管理工作有人管、有人抓。

(二)管理工作逐步规范。各县物业管理主管部门依法加大监管力度,引导物业管理企业不断提高服务水平,促进了物业管理企业的发展。加强对物业管理企业的资质和从业人员的管理,建立物业管理企业资质管理制度,严格按规定申报、审批资质等级。经州物价局审核,确定了三级物业资质企业的基准价:高层住宅按建筑面积0.8/平方米月收费,一般性楼房按建筑面积0.2/平方米月收费,做到了明码标价,规范收费标准。并加大培训力度,规范行业行为,通过举办培训班等形式,使60%的企业管理人员持证上岗,提高了管理者的素质。永靖县物业主管部门加大监管力度,对管理水平低、服务质量差、业主投诉多的物业企业进行了处罚,维护了业主利益,规范了物业管理工作。

(三)管理成效比较明显。各县(市)物业管理主管部门以完善小区配套为突破口,积极协调有关部门对部分旧小区用电、用水、供暖、道路、排水、垃圾设施等进行整治,改善了居住环境,提高了生活质量,化解了物业管理中存在的矛盾,为今后逐步纳入规范物业管理奠定了基础。据调查,2008年之后的新建住宅小区全面推行了物业管理前期介入制度,房地产开发企业在商品预售前制定物业管理方案,及时选聘物业管理企业,签定前期物业管理服务合同,并按规定程序做好物业项目的接管验收工作,对于不委托物业管理商品房,一律不予办理售房许可证,重建设、轻管理的观念逐步得到扭转。

(四)管理企业快速发展。我州物业管理从2004年开始起步,截至2009年底,注册的物业企业共有17家(均为三级资质企业),从业人员430多人,管理人员136人。全州托管物业管理项目31个,托管面积约138.11万平方米,城区物业管理覆盖率34%。目前,物业管理部门提供的服务主要有房屋及相关设施的维修保养、小区环境保洁、安全维护、绿化管养、生活服务等常规性服务。单体楼的物业管理只是卫生保洁和门卫管理。

二、城市物业管理工作存在的问题

随着城市建设的快速发展,房地产市场的逐步完善以及居民生活水平的不断提高,城市物业管理矛盾也日渐突出,其中既有业主和物业企业主观上存在的问题,也有客观环境制约带来的问题;既有历史遗留的老问题,也有发展中产生的新情况。

1、企业运作不规范。物业管理没有实行招投标制,大多数物业公司是开发商属下的公司,被定位为促销或售后服务,与开发商一锅吃饭,建管不分,致使部分物业公司失去了独立生存的能力。调研中了解到,绝大多数小区从未召开过业主大会,没有组建业主委员会。企业与开发商、业主委员会签订委托合同不规范,且协议中的条款没有全面落实,收费及开支不透明。绝大多数物业企业经营的物业面积较小,达不到一定规划;大多数企业无经营资质,没有收费许可证,收费标准不规范。

2、管理服务跟不上。绝大部分物业管理企业资质等级低、规模小,物业服务停留在低水平、低档次,车辆乱停乱放,小区秩序混乱,绿化失管的问题尤为突出。有的企业管理人员素质不高,服务意识淡薄,服务不到位,甚至有的物业管理企业存在只收费、不服务多收费、少服务的现象,致使业主对物业管理企业意见大、不满意,与物业管理企业关系紧张,甚至出现矛盾纠纷。

3、业主认识不到位。一是房屋维修养护责任意识不强,产权归己,维修自理的观念没有树立;二是不服从管理,乱装修、乱搭建屡禁不止,自律意识淡漠;三是居民的消费观念滞后,一些居民还没有树立有偿服务的消费理念,对物业管理认识上有偏见;四是有些居民放养宠物,影响着区域内居民的正常生活和环境卫生。

4、物业管理体制不完善。缺乏有效协调各方的牵头部门,存在多头管理的问题。开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清。街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥,各相关部门普遍存在重建设、轻管理的思想,协调配合不够。对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施。全州八县(市)只有临夏市、永靖县部分住宅小区重视物业管理,成立了物业管理企业,其余各县都未成立物业管理企业,职责不清,管理比较混乱。

5、老旧小区基础条件不配套。老旧住宅区面广量大,建设标准普遍不高,历史欠账多,硬件环境、公建配套、区内公共秩序、管理运转等各种矛盾突出。具体表现在:一是可用于小区管理与服务的物业管理用房、车库配套设施数量少,无法建立市场化管理运作机制。二是安全防范设施匮乏,小区环境秩序混乱,治安案件时有发生。三是小区支干道路出现不同程度的破损,小区公建配套用房及房屋主体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重;地下管网不畅,经常出现下水堵塞或雨天积水问题。四是收费低,每月每户收费在10—20元,物业管理只是对小区进行维持型管理。

6、工程遗留问题得不到解决。有些住宅楼虽通过了竣工验收或综合验收,但向业主交房时仍存在一些遗留的问题,如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工,影响业主居住,房屋主体外墙渗漏等,转嫁给物业公司后,引发诸多矛盾。有的开发商擅自将小区公用部分(如楼顶、公共绿化地等)承诺给少数业主,擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等,损害了大多数业主的利益。

7、物业管理法律法规不健全。除了2007101实施的《物权法》有关章节规定和200391实施的《物业管理条例》及《甘肃省物业管理条例》外,州上至今尚未出台与州情实际相适应、与物业管理条例配套的法规、实施细则等,物业管理没有形成完整、系统的法律体系,许多问题的解决无章可循,缺乏行之有效的法规加以规范,造成了行政管理与物业管理关系难以理顺。

8、房屋公共维修基金未收缴。我州大部分楼房建于上世纪末、本世纪初,当时由于种种原因没有提取公共维修基金,现大部分房屋进入维修期,面临着如何征收房屋公共维修基金的问题。房屋公共维修基金一般由开发企业统一收取,再交到物业管理主管部门的专用帐户上。实质上绝大部分开发商未缴纳维修基金,这对后期物业管理带来困难。

三、意见建议

1、加强政府管理和引导,完善物业管理法规建设。在已制定的《物业管理条例》(国务院令第504号)和《甘肃省物业管理条例》的基础上,建议结合临夏实际,州政府出台更加完善和可操作性的实施细则,明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权利和义务;深入宣传相关法律法规,让广大业主了解物业管理的重要性,履行相关义务,积极配合物业企业做好管理工作。为充分发挥政府主导、部门协调职能作用,建议政府成立专门的物业管理机构,强化对全州物业管理工作的领导、管理和监督检查,促进物业管理工作健康有序发展。

2、提高业主意识,加快业主委员会规范化建设。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作,能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用,建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同,仔细斟酌条款,确定服务项目和服务费价格,并定期召开业主大会,监督经费使用情况,受理业主投诉。对于热难点问题,物业管理企业在进驻小区时,要与业主签订公约,对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章,共同维护小区稳定。

3、健全管理机制,规范物业管理配套设施建设和验收工作。从项目的审批、规划设计方案的审定、建设、验收等各个环节,进一步明确物业管理配套设施规划、建设的具体要求,建议物业主管部门参与前期规划方案的审定及竣工验收环节,提前介入物业管理。加强对物业收费的监督,建立分等定级、质价相符的服务收费机制。加强对物业管理配套设施的管理,力争从源头上杜绝因物业管理配套设施建设与管理不规范所带来的纠纷和矛盾,从而促进全州物业管理行业的持续稳定和健康发展。

4、积极创造条件,开展老旧小区的综合整治工作。老小区整治是解决历史遗留问题,其最终目的是改善城区居民的居住环境,提高生活质量。为此,积极协调水、电、暖等有关部门落实《物业管理条例》规定,拟定旧住宅区域设施设备的方案,通过多种渠道筹措资金对部分旧小区用电、供暖、绿化、道路、排水、垃圾设施等进行整治,全面推行物业管理。

5、引入竞争机制,大力推行物业管理项目的招投标。一是按分业经营的原则,打破自建自管的体制,引导物业管理与房地产开发分业经营,改变谁建设、谁管理、介入过晚、建管脱节的问题。二是在前期物业管理活动中,按照国家有关规定强制实行招投标制度。由开发建设单位通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;创造条件,积极鼓励物业企业走强强联合之路,做大做强物业服务企业;鼓励有实力的社会实体兴办物业公司,对从事老小区物业服务的企业,在政策上给予扶持和优惠。三是开展争创安全文明小区活动。鼓励和推行物业管理企业通过质量体系认证,规范企业运作,树立企业形象,以高素质的队伍、严格的管理、优质的服务获得市场竞争优势。

7、加快建立房屋维修资金制度,完善住房售后维修保障体系。认真按照财政部下发的《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定,按照业主所有、专房储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则,以新建商品住宅为重点,旧住宅区分批、分步过渡,在全州启动建立住房专项维修资金制度。建立健全维修资金管理的制度,明确管理人员的岗位职责和管理权限,切实收好、管好、用好资金,逐渐形成资金依法交,问题有人管,故障有人修,设备有人换,物业质量优,生活环境好的良好局面。


            
(张永明、男、临夏州政协办公室秘书科科长
                    0930――6214464
13993000696



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